??新華財(cái)經(jīng)上海1月5日電（談瑞）??在經(jīng)歷周期調(diào)整后，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)或?qū)⒃?026年迎來轉(zhuǎn)折點(diǎn)。招商證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)在最新發(fā)布的年度策略報(bào)告中作出預(yù)測(cè)稱，房貸利率、租金不變假設(shè)下，預(yù)計(jì)2026年11月前后凈租金回報(bào)和房貸利率將拉平。

招商證券房地產(chǎn)團(tuán)隊(duì)將2026年房地產(chǎn)行業(yè)核心觀察點(diǎn)概括為“三個(gè)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)和一個(gè)自然均衡點(diǎn)”。其中，三個(gè)市場(chǎng)關(guān)注點(diǎn)包括二手房庫(kù)存變化、“金融16條”到期后的政策銜接以及個(gè)別房企債務(wù)展期事件的走向；而自然均衡點(diǎn)則指向凈租金回報(bào)和房貸利率何時(shí)拉平。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)前二手房市場(chǎng)供需關(guān)系改善仍面臨挑戰(zhàn)。截至2025年11月，全國(guó)49城二手房存續(xù)掛牌套數(shù)較2024年末凈增長(zhǎng)12%，而同期二手房成交面積多數(shù)月份同比為負(fù)。供需失衡導(dǎo)致價(jià)格承壓，2025年11月70城二手住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，跌幅較年中有所擴(kuò)大。

在此背景下，研報(bào)強(qiáng)調(diào)，凈租金回報(bào)率與房貸利率的差值收窄是助力推動(dòng)需求企穩(wěn)的核心邏輯。目前樣本城市租售比與房貸利率差值約為60個(gè)基點(diǎn)，若假設(shè)租金水平和房貸利率不變，按2025年以來房?jī)r(jià)月均跌幅線性外推，預(yù)計(jì)到2026年11月兩者將基本拉平。這一過程中，若房貸利率進(jìn)一步下調(diào)或租金上漲，均衡點(diǎn)可能提前到來。

資本市場(chǎng)方面，招商證券類比美國(guó)2009年經(jīng)驗(yàn)表示，當(dāng)凈租金回報(bào)率與房貸利率差值由負(fù)轉(zhuǎn)正后，房地產(chǎn)股票或會(huì)出現(xiàn)顯著超額收益。其認(rèn)為，均衡點(diǎn)臨近時(shí)，資本市場(chǎng)或提前對(duì)二手房去庫(kù)存進(jìn)行定價(jià)，但去庫(kù)存速度將直接影響房?jī)r(jià)企穩(wěn)節(jié)奏。

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編輯：林鄭宏

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