新華財經(jīng)上海1月7日電（記者 楊溢仁）2026年伊始，關(guān)于政策明確啟動商業(yè)不動產(chǎn)投資信托基金（REITs)試點的探討日益增多。疊加滬深交易所及時修訂并公布了相關(guān)的公募REITs業(yè)務(wù)規(guī)則，可以說，一套涵蓋試點擴容、市場建設(shè)、監(jiān)管優(yōu)化的REITs高質(zhì)量發(fā)展制度體系已正式落地。

業(yè)內(nèi)專家表示，該政策組合拳不僅將助力商業(yè)不動產(chǎn)REITs實現(xiàn)“破冰”，更標志著我國REITs市場已從“試點探索”全面邁入“體系化發(fā)展”的新階段，這將為盤活存量資產(chǎn)、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式注入強勁的金融動力。

擴圍破冰：商業(yè)地產(chǎn)解鎖存量價值

南開大學金融發(fā)展研究院院長田利輝表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs是落實“盤活存量”、構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式最直接、最市場化的金融工具，能有效為存量資產(chǎn)引入“活水”。

“政策層將REITs的覆蓋范圍從傳統(tǒng)基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域拓展至商業(yè)不動產(chǎn)領(lǐng)域，讓普通投資者‘買樓收租’的愿景成為了可能?！币晃粰C構(gòu)投資人向記者表示，“不僅如此，在當前房地產(chǎn)市場調(diào)整的大背景下，房地產(chǎn)行業(yè)正從‘高杠桿、高周轉(zhuǎn)、高負債’的開發(fā)模式向‘投-融-管-退’的資產(chǎn)精細化運營管理模式轉(zhuǎn)變。商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出，將為房地產(chǎn)企業(yè)提供有效的退出渠道，從更大程度上緩解資金壓力，對于房地產(chǎn)風險防范化解也具有積極的作用?！?/p>

據(jù)券商機構(gòu)測算，我國商業(yè)不動產(chǎn)的存量規(guī)?？蛇_40萬億元。無疑，試點的推出將有效盤活此類沉淀資產(chǎn)，為房企打通“投-融-管-退”價值鏈，同時優(yōu)化房企現(xiàn)金流、降低負債，防范行業(yè)系統(tǒng)性風險。這一擴容并非簡單的范圍延伸，而是精準對接“盤活存量、做優(yōu)增量”的國家戰(zhàn)略——商業(yè)地產(chǎn)作為存量資產(chǎn)的重要組成部分，長期面臨流動性不足的困境，新政通過市場化證券化手段，為這部分“沉睡資產(chǎn)”引入金融活水，既有助于房企緩解債務(wù)壓力、實現(xiàn)輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型，也為資本市場提供了優(yōu)質(zhì)的權(quán)益類資產(chǎn)供給。

生態(tài)筑基：三維框架夯實市場韌性

就國內(nèi)公募REITs市場的生態(tài)建設(shè)而言，新政“組合拳”可以說構(gòu)建了“擴容擴圍+資金引入+產(chǎn)品創(chuàng)新”的三維升級框架。在資產(chǎn)供給端，政策鼓勵REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補的資產(chǎn)組合，支持優(yōu)質(zhì)上市REITs通過擴募、并購等方式做優(yōu)做強，同時平等對待各類所有制企業(yè)，為民營企業(yè)拓寬了權(quán)益融資渠道。

多位受訪的業(yè)內(nèi)專家向記者表示，商業(yè)不動產(chǎn)REITs從基礎(chǔ)設(shè)施向購物中心、寫字樓等領(lǐng)域擴容，成為了改寫行業(yè)格局的關(guān)鍵變量，不僅有助于重塑不動產(chǎn)金融生態(tài)，更將打通存量資產(chǎn)“募投管退”閉環(huán)，為城市更新、行業(yè)轉(zhuǎn)型注入新活力。這一安排借鑒了國際成熟市場“首發(fā)+擴募”的雙輪驅(qū)動經(jīng)驗，能夠有效提升單只產(chǎn)品的規(guī)模效應和風險抵御能力。

在資金需求端，新政重點引導保險資金、社?；鸬戎虚L期資金入市，推動REITs納入滬深港通標的，同時規(guī)劃豐富REITs指數(shù)體系和ETF等創(chuàng)新產(chǎn)品，旨在從根本上優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)、提升市場流動性。

田利輝坦言，中長期資金的涌入將推動REITs從“小眾產(chǎn)品”成長為大眾化資產(chǎn)類別，強化市場的深度與韌性。

國泰海通證券REITs業(yè)務(wù)部的負責人補充表示，盡管當前商業(yè)不動產(chǎn)供需承壓，但公募REITs估值定價優(yōu)勢明顯，輕重聯(lián)動的戰(zhàn)略價值突出，疊加國內(nèi)尚有數(shù)十萬億的存量資產(chǎn)盤活需求，則商業(yè)不動產(chǎn)REITs的推出于長期內(nèi)有望激發(fā)行業(yè)增長活力，為不動產(chǎn)投融資市場注入強勁發(fā)展動能。

在市場化機制建設(shè)上，政策提出研究建立與無風險利率掛鉤的靈活收益率要求，優(yōu)化發(fā)行定價機制，規(guī)范詢價配售行為，旨在確保市場定價的合理性與公允性。這些安排既壓實了基金管理人、財務(wù)顧問等中介機構(gòu)的責任，也為市場營造了“重合規(guī)、重運營”的良好生態(tài)。

來自華泰證券的研究觀點認為，低利率環(huán)境下，REITs作為多元化配置的重要工具，其在大類資產(chǎn)配置中的價值將進一步凸顯。

賦能實體：雙向共振拓寬發(fā)展空間

從更宏觀的視角分析，此次REITs新政是資本市場服務(wù)實體經(jīng)濟的重要實踐。

截至2025年12月，我國上市的公募REITs已達78只，發(fā)行規(guī)模超2000億元，總市值突破2200億元，累計帶動新增投資超1萬億元，已在基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域形成了成熟的制度經(jīng)驗。

北京大學光華管理學院教授張崢認為，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs與已有的基礎(chǔ)設(shè)施REITs將共同構(gòu)建中國公募REITs市場的完整體系，能有效促進房地產(chǎn)行業(yè)從“重銷售”向“重運營”模式轉(zhuǎn)變，為房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)盤活和轉(zhuǎn)型升級打造適配的金融工具，同時為實體經(jīng)濟注入長期穩(wěn)定的資本支持。

對于普通投資者而言，REITs收益與股票、債券相關(guān)性較低的特性，也使其成為了分散風險、抵御通脹的優(yōu)質(zhì)配置工具。在田利輝看來，REITs的核心價值在于其收益來源于實體資產(chǎn)的穩(wěn)定租金和運營收入，普通投資者將能更便捷地投資到過去門檻極高的核心不動產(chǎn)，分享中國優(yōu)質(zhì)實體資產(chǎn)的長期收益。

由此，聚焦未來的商業(yè)不動產(chǎn)REITs布局，“個人認為，投資核心是‘穩(wěn)現(xiàn)金流+資產(chǎn)增值+擴募能力’，策略上應圍繞抗周期防守、景氣修復進攻、強擴募成長三條主線，優(yōu)先篩選核心城市優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)、高運營壁壘與強原始權(quán)益人的標的，同時做好估值與風險控制?！币晃槐ｋU機構(gòu)投資人向記者表示，“在資產(chǎn)端的篩選層面，優(yōu)先級排序應為——優(yōu)質(zhì)購物中心（出租率≥95%）＞核心商圈寫字樓（空置率＜15%）＞區(qū)域商貿(mào)綜合體（年交易額穩(wěn)定）＞社區(qū)商業(yè)（抗周期）＞酒店（謹慎，周期波動大）?！?/p>

凱德投資（中國）首席投資官王欣表示，隨著資產(chǎn)拓維與政策支持的不斷釋放，商業(yè)不動產(chǎn)REITs未來將持續(xù)擴容，行業(yè)需聚焦運營管理、價值挖掘與可持續(xù)回報，推動市場高質(zhì)量發(fā)展。

在政策引導與市場需求的雙重驅(qū)動下，REITs作為連接資本與實體資產(chǎn)的“黃金橋梁”，必將在構(gòu)建現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施體系、推動房地產(chǎn)發(fā)展新模式轉(zhuǎn)型中發(fā)揮更為重要的作用，書寫資本市場服務(wù)高質(zhì)量發(fā)展的新篇章。

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編輯：王菁

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